看这位兄台遇到的二手房纠纷，给我们启示
发布时间：2014-10-08 15:48:27 发布者：莎莎 点击:
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既然第三人能否好心决议着处分行为的效能，这里的主要争议就是：什么才是“好心”?
就本案来说，丙以为他是“好心”的，其理由是：1、丙在买房之前，不认识甲女，也不可能晓得其婚姻情况。甲女也从未向其披露该房产系夫妻共有财富;
3、丙与甲女的买卖是在中介公司的居间下成交的，是市场行为，丙已支付了相应的对价;
2、丙明知甲女的年龄及有小孩，应当晓得甲女已婚，应当晓得该房产系婚后获得的财富;
4、丙买房仅支付45万元，明显低于市场价50万元。丙对此有歹意，企图占小廉价。
假如你不幸成了本案中丙或乙男的角色， 请循以上几个方面理由停止自救。
二、期房在获得房产证前再次转让能否有效 案例：甲购得某房地产公司合法预售的一套期房，并签署《商品房预售合同》。在项目完工验收、获得房产证前，甲因急需资金，企图将该房产的权益转让进来。在中介公司的居间下，甲与乙、中介公司签署了《房屋买卖居间合同》，商定了有关房屋买卖的根本条款。由于没有房产证，甲乙均同意在获得待售房产房产证后再由甲与乙签署疆土局认可的正式《房地产买卖合同》，办理过户手续。居间合同签署后，乙向甲支付了定金和首期款。后因房价暴跌，甲不同意再卖房了，但只同意退还乙定金、首期款及少量利息，甲的理由是甲与乙、中介公司签署的《房屋买卖居间合同》违背了法律强迫性规则，应属无效。
剖析：自1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第一次以法律的方式确立了商品房预售制度至今，该制度曾经在我国施行十几年了，日趋成熟。固然国度法律明白规则了商品房预售的条件，但实践上各级政府还成心抬高商品房预售的门槛，这与城市严重的滥尾楼现象亲密相关。
2、即便《房屋买卖居间合同》中有关房屋转让的内容了解为甲转让的是甲基于甲与房地产公司之间《商品房预售合同》获得的权益，但由于对合同权益义务的转让须经合同另一方同意，现房地产公司不可能同意将商品房预售合同的买方变卦为乙，乙就不可能获得《商品房预售合同》项下的甲所享有的权益，所以《房屋买卖居间合同》无效。
4、涉案房产属在建工程的一局部，其附着在土地之上，还不是法律意义上独立的物。房地产公司享有土地运用权，也就享有附着在土地之上在建工程的权益。甲对此不享有物权。甲未经房地产公司同意，以本人的名义将在建的期房转让给乙，属于无权处分。由于在本案起诉前，甲尚未获得房地产证，依据《中华人民共和国合同法》51条的规则，甲出卖涉案房产的行为无效。
2、固然甲尚未获得涉案房产的产权证，但甲在《房屋买卖居间合同》中实践转让的是一个债权，或者说是一种期权、等待中的房屋一切权。我国合同法规则，债权的转让以通知债务人后即有效。在本案中，通知房地产公司是比拟容易做到的，房地产公司同意与否，基本不会影响到合同的效能。假如法庭以为有必要，乙能够立刻书面通知房地产公司，或者由法庭依职权通知房地产公司作为第三人参与本案诉讼。
4、甲主张《房屋买卖居间合同》无效，属歹意诉讼。甲眼看房价暴跌，利令智昏，不愿继续实行合同才成心提起合同无效之诉。甲在签署《房屋买卖居间合同》之初，明知涉案房产没有房产证，也在合同中承诺放弃对合同效能的异议。现甲反悔，违犯仁慈诚信，不应遭到法律支持。另外，认定《房屋买卖居间合同》为有效，并不损伤社会公共利益。即便《房屋买卖居间合同》违背了当地政府的规则，当事人至多承当一定的行政义务，这与合同效能无效。
后甲乙双方办理房屋过户手续时按50万元的价钱填写《房地产买卖合同》，并按50万元的价款交纳相关过户税费。过完户后，甲实践收到乙购房款100万元。
剖析：本案很明显有两份关于买卖房屋的合同，即甲、乙、中介三方签署的《房屋买卖居间合同》(俗称“阴合同”,又称三方合同)和甲、乙双方签署的《房地产买卖合同》(俗称“阳合同”,又称双方合同)。“阴合同”中“阴”，是指荫蔽性，是当事人内部签署的，普通不被外人所知晓;而“阳合同”中的“阳”，是指公开性，由于要办理注销手续而必需在疆土部门存档，普通公众能够经过查询得悉其内容。
2、由于买卖双方完整依照《房屋买卖居间合同》的商定行使权益、实行义务，《补充协议》及《房地产买卖合同》地道为办理过户需求，双方并不恪守执行，且经过填低价款以逃避应缴税款。这种在征税申报时成心少列收入的方式严重违背了我国税收征管法的强迫性规则。《补充协议》以及由《补充协议》演生的《房地产买卖合同》(阳合同)，属于以合法方式掩盖少缴税款的非法目的，依据我国合同法第52条之规则，应确以为无效。
理论中还常常呈现 “阴阳合同”商定的房屋价款相分歧的状况，若当事人签署“阳合同”自身没有偷逃税款的意义，那么“阳合同”的效能如何呢?依照前文剖析，在这种状况下，“阳合同”扫除了影响合同生效的要素，“阳合同”也应是有效的。在当事人前后签署的两份合同都有效且存在抵触的状况下，判别合同的效能等级，要依照当事人的商定执行，当事人能够在其中一份合同里对两份合同之间的抵触停止布置，直接商定如何适用的问题。假如没有相关特别商定，后签署的合同可视为对之前签署的合同内容的变卦，后合同效能自然高于前合同，也就是说这种状况下“阳合同”效能高于“阴合同”。
我国合同法第107条规则：“当事人一方不实行合同义务或者实行合同义务不契合商定的，应当承当继续实行、采取弥补措施或者赔偿损失等违约义务。”第110条又规则：“当事人一方不实行非金钱债务或者实行非金钱债务不契合商定的，对方能够请求实行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能实行;(二)债务的标的不适于强迫实行或者实行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求实行。” 就本案来说，甲不实行合同，乙准绳上有权请求甲继续实行合同。那么，甲这种以双倍返还定金为代价解除《房地产买卖合同》的反诉主张能成立吗?自己以为，这要取决于本案合同对定金性质的商定或依法对定金性质的认定。
依据《担保法》解释第117条的规则，“定金托付后，托付定金的一方能够依照合同的商定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方能够双倍返还定金为代价而解除主合同。”也就是说假如甲收取的定金6万元是解商定金，甲完整能够双倍返还乙定金的方式终止合同的继续实行。在认定定金条款或定金合同时，假如合同中对解商定金的性质有明白的商定，当然不存在异议;假如当事人双方对定金性质无商定呢?普通以为，解商定金具有明示性质，由于我国《担保法》是以违商定金作为准绳型定金的，假如当事人没有对定金的性质和类型作出特别商定，应当以为当事人设定的是违商定金，由于当事人毕竟是希望经过设置定金制度来保证合同的顺利实行，而不是希望经过支付一笔定金取得解除合同的权益。就本案来说，因《房地产买卖合同》未商定定金6万元为解商定金，故乙的诉讼恳求应得到支持，甲的反诉主张不能成立。
即便卖方出具的全权拜托书内容不详细，而是概括性的受权，或者采取罗列加兜底条款的方式，只需呈现诸如“全权”字样，依据《民法通则》第65条第3款的规则，卖方也要承当受托人代理行为的法律结果。但假如受托人不是为维护卖方利益而施行处分行为时，如无合理理由降低房屋转让价款等，除非有证据证明买卖对方对此有过错，否则，该处分行为对卖方依然有效。但假如依据“仁慈管理人”的规范判别，受托人有过错，卖方能够请求受托人给予赔偿。
假如《房屋买卖居间合同》商定卖方应于本合同签署后十日内办理全权拜托中介公司的公证手续，但又没商定详细如何办理，而当中介公司向卖方出具需求公证的全权拜托书文本时，卖方能否以拜托内容太苛刻、卖方存有风险为由回绝办理公证呢?本律师以为，在《房屋买卖居间合同》对如何办理全权拜托公证这一卖方义务商定不明时，应依据《合同法》第61条停止弥补，先由当事人协商补充商定，若不能协商，应依据合同目的或买卖习气肯定。若最终无法肯定，则卖方有权回绝办理全权拜托公证，但卖方不能够此为由回绝整个合同的实行，凡以后触及卖方的权益义务，卖方身体力行，否则就可能构成违约。
2、 关于全权拜托公证的撤销全权拜托公证的撤销，包括拜托的撤销和公证的撤销。
关于公证的撤销，适用有关公证的法律法规。依据司法部公布的《公证程序规则》(自2006年7月1日起实施)规则，当事人或公证事项的利害关系人以为公证书有错误的，能够向出具该公证书的公证机构提出书面复查申请，载明申请人以为公证书存在的错误及其理由，提出撤销或者更正公证书的详细请求，并提供相关证明资料。公证机关依据不同状况，作出公证书撤销、更正或补正的处置决议。被撤销的公证书被公证机关收回，并予以公告，公证自始无效。
问题的共同点就是：买方先违约了(如延期支付定金、延期支付首期款、逾期办理资金监管、逾期办理银行按揭等)，卖方可不能够立刻解除房屋买卖合同?要答复“能够”或“不能够”，首先要处理“卖方到底什么时分有权解除房屋买卖合同”这一问题。
依据我国合同法的规则，合同的解除主要有两种方式，即当事人协商分歧解除合同及当事人行使商定或法定合同解除权解除合同，理论中，后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权，是指合同商定的解除合同条件成就时，或呈现法律规则的解除合同情形时，当事人双方或一方享有解除合同的权益。商定解除权的行使条件由当事人在合同中详细商定，如二手房买卖双方能够在房屋买卖合同中商定卖方延期交房几日或买方延期付款几日，买方或卖方有权解除合同。法定解除权的行使情形由法律详细规则，如我国合同法第94条规则的五种法定解除情形：(1)因不可抗力致使不能完成合同目的;(2)在实行期限届满之前，当事人一方明白表示或者以本人的行为标明不实行主要债务;(3)当事人一方迟延实行主要债务，经催告后在合理期限内仍未实行;(4)当事人一方迟延实行债务或者有其他违约行为致使不能完成合同目的;(5)法律规则的其他情形。
详细到二手房买卖中，买方违约在先，假如合同中有诸如一旦呈现买方此种状况的违约、卖方有权解除合同的明白商定，则卖方解除合同完整合法。例如，房屋买卖合同中商定，“买方应于本合同签署后五日内向卖方支付首期款钱5万元，若逾期，须每日向卖方支付万分之五的违约金，逾期超越五日，卖方有权双方解除本合同。”后买方由于工作忙，遗忘向卖方支付首期款，超越五日后，卖方就有权依据合同的商定，直接书面通知买方解除房屋买卖合同。
但假如房屋买卖合同中没有商定“逾期超越五日，卖方有权双方解除本合同”的内容，那么卖方要想解除合同只能先向买方发出催告，请求买方在合理期内实行支付首期款的义务，假如买方还不实行，卖方可征引我国合同法第94条(3)之规则，行使合同解除权。除非买方明白表示不支付房款，否则，卖方在解除合同前的催告程序不可免。理论中经常会呈现买方因资金慌张，晚了几天才付款，卖方就迫不急待地要解除合同，但不愿向买方发出履约催告，理由是卖方担忧一旦发出催告，买方必定会及时付款，到时他就不可能再解除合同了。而司法理论中，假如卖方没有经催告就发通知请求解除合同，除非合同明白商定准许，否则法院会判决卖方承当违约义务。缘由是：卖方面对买方的违约，应当采取与买方违约相当的抗辩措施，即假如买方构成基本性违约，卖方能够解除合同;假如买方只是细微违约，卖方只能请求买方继续履约、支付违约金或适用定金规律，而不能够解除合同。
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